“物業(yè)費(fèi)收得太低，不利于物業(yè)良性發(fā)展”，“是該給物業(yè)費(fèi)摸摸底，物業(yè)費(fèi)收那么高，值嗎?”……淮安已啟動(dòng)物業(yè)費(fèi)成本監(jiān)審，這一與市民生活密切相關(guān)的的消息引發(fā)眾人關(guān)注，不少人還進(jìn)行了多元化的解讀?？傮w來說，物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)歷經(jīng)8年后進(jìn)行刷新，以理性的態(tài)度看，這是對(duì)現(xiàn)實(shí)問題的正面回應(yīng)。
◎老辦法兩頭不討好
“你千萬不要以為物業(yè)費(fèi)成本監(jiān)審光業(yè)主們高興，我們其實(shí)也贊成?！睆氖挛飿I(yè)服務(wù)十多年的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人談先生告訴記者，淮安現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)管理辦法是2004年制定，2005年開始施行的，一些老小區(qū)受老辦法影響，物業(yè)費(fèi)至今調(diào)不上去。這位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言，如果沒有停車費(fèi)，不少老小區(qū)單靠低廉的物業(yè)費(fèi)是入不敷出，難以維繼的。
2004年，淮安出臺(tái)《淮安市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知規(guī)定，普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非普通住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。通知將市區(qū)普通住宅收費(fèi)分為五級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)為0.15元至0.5元每月每平米不等。
在談先生托管的住宅小區(qū)里，至今還有每月每平米0.15元的收費(fèi)區(qū)域。談先生說，2004年保安每個(gè)月工資400元，現(xiàn)在最低要1300元，各類運(yùn)行成本都在上漲，單單這物業(yè)費(fèi)沒有調(diào)上去，這是何道理?實(shí)際上，以談先生為代表的，托管老小區(qū)的物業(yè)公司普遍對(duì)此有怨言，而一但想要調(diào)高物業(yè)費(fèi)，業(yè)主就拿出舊通知當(dāng)“尚方寶劍”。
然而，業(yè)主們對(duì)舊通知也頗有不滿。在市區(qū)一家新小區(qū)，小高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到1.4元每月每平米。而按照2004年的通知規(guī)定，普通住宅每月每平米不能超過5毛。業(yè)主們覺得這樣的收費(fèi)缺乏依據(jù)，老收費(fèi)通知規(guī)定已然成為一紙空文。
◎新辦法醞釀中待出
事實(shí)上，在近年來的物業(yè)收費(fèi)矛盾中，不少業(yè)主都搬出束之高閣的2004版規(guī)定質(zhì)疑物業(yè)費(fèi)收取過高。在淮水等一些網(wǎng)帖里，至今還能輕松搜索到2004版規(guī)定，但在一次次質(zhì)疑和熱議中，大家并未等到回應(yīng)。
采訪中記者了解到，囿于老規(guī)定的失靈，淮安市區(qū)物業(yè)收費(fèi)實(shí)際上正呈現(xiàn)出以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的氣象。在新近開發(fā)的小區(qū)，多層物業(yè)費(fèi)平均定價(jià)在0.6元每月每平米，小高層平均定價(jià)在1.2元每月每平米，這顯然早已突破了0.15-0.5元每月每平米的舊規(guī)定。但市場(chǎng)定價(jià)，百姓是否能接受顯然也是個(gè)問號(hào)。
市民陳女士去年選購(gòu)了一套新房，她告訴記者，買房子時(shí)更多地是關(guān)注房?jī)r(jià)、戶型、地段和配套，對(duì)物業(yè)費(fèi)關(guān)注的則不多。今年，當(dāng)她入住小區(qū)時(shí)，才被有些高的物業(yè)費(fèi)嚇了一跳?！拔覀冃^(qū)高層收到了一塊五，一年物業(yè)費(fèi)近三千塊?！标惻空f，這個(gè)價(jià)格是開發(fā)商與物業(yè)商定的，沒有聽取業(yè)主的意見?！叭缬姓笇?dǎo)價(jià)并嚴(yán)格執(zhí)行，業(yè)主才不會(huì)吃虧?！彼f。
記者了解到，去年，江蘇省出臺(tái)了《江蘇省物業(yè)收費(fèi)管理辦法》，這一辦法已于今年1月1日施行。該《辦法》明確規(guī)定，住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)前期，物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。這意味著，所有住宅小區(qū)在業(yè)主大會(huì)未成立前，開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)時(shí)與物業(yè)公司議定的價(jià)格要執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。
對(duì)照新的省《辦法》，淮安早在去年底就開始醞釀出臺(tái)新的收費(fèi)實(shí)施細(xì)則，以指導(dǎo)住宅小區(qū)前期物業(yè)收費(fèi)。
◎“高低走向”眾說紛紜
監(jiān)審物業(yè)成本為物業(yè)收費(fèi)辦法提供參考，物業(yè)費(fèi)會(huì)呈怎樣的走向?記者了解到，市場(chǎng)調(diào)節(jié)中的收費(fèi)行情、周邊城市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、本地物業(yè)的成本監(jiān)審……這些都可能成為影響物業(yè)收費(fèi)新辦法、新標(biāo)準(zhǔn)的元素。物業(yè)收費(fèi)該不該提高?實(shí)際走訪中，業(yè)主們給出的，更多的是一種理性態(tài)度：他們承認(rèn)人工等成本上漲因素，但也提出全面考慮的建議。
小區(qū)業(yè)主潘先生說，物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)、攤位費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)地費(fèi)，這些都是物業(yè)公司的收入，不能以物業(yè)費(fèi)低作為唯一依據(jù)來大幅提高收費(fèi)?！案蟮膯栴}是，物業(yè)收費(fèi)時(shí)振振有詞，服務(wù)打折卻悄無聲息?！迸讼壬孕「邔游飿I(yè)收費(fèi)為例說，電梯、供水等費(fèi)用都是大筆支出，但很多物業(yè)只支付了電費(fèi)和維保費(fèi)，小維修都在打公共維修基金的主意，更別說日常的電梯保潔和配件更換了。如何做到收費(fèi)與服務(wù)相吻合，這依然是制定收費(fèi)價(jià)格時(shí)需要通盤考慮的問題。
而作為物業(yè)企業(yè)，他們則期望物業(yè)費(fèi)朝著有利于企業(yè)利益的方向調(diào)整。一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人的話說得很到位：“沒有哪個(gè)搞企業(yè)的從家里拿錢來服務(wù)小區(qū)業(yè)主，辦公司就是為了利潤(rùn)。物業(yè)費(fèi)過低沒有利潤(rùn)，只能打折服務(wù)!”
物業(yè)收費(fèi)是不是越低越好?淮安物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)人士徐先生認(rèn)為，實(shí)際上，過高、過低都不切實(shí)際。過高業(yè)主不愿意交，過低物業(yè)公司服務(wù)打折。他坦言，從短期看，業(yè)主和物業(yè)企業(yè)立場(chǎng)對(duì)立;但從長(zhǎng)期看，業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)該是利益共同體。一個(gè)物業(yè)小區(qū)如果沒有好的物業(yè)服務(wù)，直接反應(yīng)便是居住環(huán)境差;其次，配套設(shè)施養(yǎng)護(hù)會(huì)不到位，房屋老化快，最終住宅保值性就差，更談不上增值。這一點(diǎn)，從很多物業(yè)差的小區(qū)與周邊小區(qū)相比，房?jī)r(jià)總有幾百元的差距就可以看出來。因此，物業(yè)收費(fèi)調(diào)向應(yīng)該是在考慮物業(yè)實(shí)際運(yùn)行成本的基礎(chǔ)上，綜合考慮業(yè)主感受和行業(yè)發(fā)展而制定。
